Fastigheter – en ”riktig” tillgång

För dom allra flesta så är fastigheter något man antingen bor, arbetar eller handlar i, etc.

En fastighet är något man kan ta på, något man kan besöka (eller åtminstone se från avstånd).

Till skillnad från bilar, båtar, telefoner eller annat dylikt så står dom flesta fastigheter kvar många år efter dom är byggda.
Exempelvis så byggdes Grand Hôtel i Stockholm år 1872 och har därmed överlevt längre än någon människa någonsin har levt och kommer sannolikt leva kvar längre än många av dom som läser detta blogginlägg.

Det fina med fastigheter är att om dom förvaltas väl så kan dom överleva väldigt många decennier och generera kassaflöden många gånger sin intiala byggkostnad (YoC).

”Real Assets” kan oftast översättas till att det är fysiska tillgångar som en verksamhet eller investerare äger som genererar värden.

Exempelvis:

• Fastigheter (kommersiella, industri, lägenheter, lager)
• Flygplatser
• Åkermarker
• Pipelines
• Vind & solkraftsfarmar

Riktiga tillgångar värderas likt vanliga börsbolag baserat på framtida kassaflöden, ROI, förvärv, direktavkastning etc.
Det som kanske skiljer sig något, speciellt i Sverige är att många fastighetsbolag värderas efter sitt Net Asset Value (NAV) snarare än sina framtida kassaflöden.
Därför är det inte helt ovanligt att många banker sätter köp eller sälj -rekommendationer baserat på det senast rapporterade NAV:et, eller substansvärdet som det heter på Svenska.

Fastigheter brukar ofta öka i värde i takt med inflationen i landet som fastigheten befinner sig i, därför är det viktigt att förstå vilket typ av inflationsklimat som råder i landet man investerar i.
Fastigheter är också starkt kopplade till landets finanspolitik, speciellt vad gäller vederbörandes riksbankspolitik.
Ett land vars ränta är extremt hög renderar i att fastighetspriserna oftast är låga då räntekostnaderna oftast är knytna till landets egna räntor på ett eller annat vis.

Dock kan ett bättre geografiskt läge eller om fastighetsägaren renoverar/moderniserar fastigheten öka värdet i snabbare takt än inflationen.

För en privatperson är det ganska svårt att investera i en större hyresfastighet då bankerna kräver en hög andel eget kapital i fastighetsinvesteringen.
Utöver detta är fastighetspriserna höga idag jämfört med 90-talet, vilket innebär att dom flesta ivriga fastighetsinvesterarna tvingas köpa fastigheter till låga yields, speciellt inom Stockholmsområdet där priserna på senare tid har eskalerats i spåren av pandemin.

Här är några fördelar med fastigheter:

• Kan inbringa goda kassaflöden (speciellt hotell med full fyllnadsgrad)
• Långa kontrakt (lager, industrilokaler, samhällsfastigheter)
• Kassaflöden och kontrakt som ”oftast” är kopplade till inflationen
• Lägre volalitet (Om man äger fastigheterna utanför börsen)
• Långsiktigt har fastigheter ”alltid” varit en bra affär, speciellt i attraktiva områden

Ännu en fördel med fastigheter är att det inte sker särskilt snabb utveckling inom området som gör att en investering riskerar att gå ur tiden om 3-4 år som exempelvis en mobiltelefon eller tv-spelkonsol.
Återigen har vi exemplet med Grand Hôtel i Stockholm, som bevisar att så länge byggnaden är rest med kvalité och läget är tillräckligt bra så är möjligheten stor att ägaren kommer hitta kunder nästan oavsett marknadsklimat.

Nedan är en bild på gamlastan i Stockholm, det kommer sannolikt se ganska lika ut om 50 år.

Personligen har jag upplevt att det är lite för krångligt att äga fastigheter privat, speciellt om man ska väga in fastighetsförvaltning.
Därför har jag valt att investera i börsens många fastighetsbolag istället, där ett gäng proffs förvaltar fastigheterna och dess kassaflöden åt mig och många andra medinvesterare.

Skulle dock direkavkastningen på bostäder i dom attraktiva städerna öka till 10% eller mer så ska man nog ta sig en ordentlig funderare igen.